RevPAR, ADR a obsazenost – výpočet a proč obsazenost klame
Krátká odpověď
Obsazenost je podíl prodaných pokojů z dostupných, ADR je průměrná cena prodaného pokoje a RevPAR je tržba na dostupný pokoj (ADR × obsazenost). RevPAR spojuje cenu i obsazenost do jednoho čísla, a proto je lepším ukazatelem výkonu než samotná obsazenost, kterou lze koupit nízkou cenou.
Tři základní metriky
| Metrika | Vzorec | Co skutečně říká |
|---|---|---|
| Obsazenost (Occupancy) | Prodané pokoje / dostupné pokoje × 100 | Jak je v hotelu živo. Sama o sobě nic – stoprocentní obsazenost se dá koupit nulovou cenou. |
| ADR (Average Daily Rate) | Tržby z pokojů / prodané pokoje | Sílu značky a vyjednávací pozici. Prázdné pokoje ignoruje. |
| RevPAR (Revenue per Available Room) | ADR × obsazenost, nebo tržby z pokojů / dostupné pokoje | Obojí najednou. Nejlepší rychlý snímek toho, jak si vedete. |
Proč samotná obsazenost nic neznamená
Dva stopokojové hotely stojí vedle sebe. Hotel A je skoro plný a ředitel se u snídaně tváří spokojeně.
Obsazenost
Denní příspěvek na krytí
| Hotel A | Hotel B | |
|---|---|---|
| Obsazenost | 90 % | 70 % |
| ADR | 100 € | 135 € |
| Tržby za den | 9 000 € | 9 450 € |
| RevPAR | 90 € | 94,50 € |
| Variabilní náklady (20 € na pokoj) | −1 800 € | −1 400 € |
| Denní příspěvek na krytí | 7 200 € | 8 050 € |
Modelový příklad
Hotel B vydělá o 850 € denně víc, což při stejném výsledku po celý rok dělá zhruba 310 000 €. A obsloužil o dvacet hostů méně: míň práce pro personál, kratší fronta na recepci, vyšší šance na dobrou recenzi. Hotel A si za těch 850 € denně koupil hlavně víc práce.
Kde má RevPAR strop
RevPAR zná jen tržby z ubytování a o nákladech na distribuci neví nic. Pokoj za 150 € přes OTA s osmnáctiprocentní provizí vynese 123 €. Pokoj prodaný přímo za 140 € vynese po nákladech na web a platební bránu zhruba 132 €. Nižší cena, vyšší zisk.
Proto se vedle RevPAR používají další ukazatele: NRevPAR (po odečtení nákladů distribuce), TRevPAR (všechny tržby včetně restaurace a wellness) a GOPPAR (hrubý provozní zisk na dostupný pokoj).
Modelové výpočty jsou vlastní modely Considenz Group a lze je ověřit přepočtem. Materiál slouží ke vzdělávacím účelům, neposkytuje právní ani daňové poradenství.
Pokračujte
- Proč v hotelu +10 % tržeb znamená +80 % ziskuJak se v hotelu přenáší změna tržeb do zisku. Modelový výpočet páky fixních nákladů, proč je panické slevování nejdražší chyba a jak si páku spočítat u sebe.
- TRevPAR, GOPPAR a total revenue managementProč RevPAR nestačí, jak spočítat NRevPAR, TRevPAR a GOPPAR, co total revenue management mění na rozhodování o hostech a skupinách a proč forecast nenastavovat „raději nízko“.
- Benchmarking hotelu – comp set, MPI, ARI a RGIJak vybrat konkurenční sadu (comp set), jak spočítat a číst indexy MPI, ARI a RGI a jak se srovnávat s trhem i bez placeného STR reportu.